指定承租人纠纷综合案例分析及

东莞沙田律师获悉

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“指定租客纠纷”案件综合分析

实践中，指定租户纠纷不容小视，有必要对其进行梳理，以化解纠纷，维护当事人的合法权益。

可以就指定租户纠纷提起民事诉讼吗？

当然。

如果公有产权单位作为出租人或国家授权经营管理公有住房的单位（注意在上海，一般是物业管理公司）未核实共同居住者情况并指定承租人，其行为可能侵犯对方的权益。有关人员可以要求取消承租人登记。如果您对物业管理公司指定的承租人不满意，可以直接向法院提起诉讼。

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1. 关于起诉理由

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据笔者了解，早期，一些法院曾以用益物权确认案件审理指定承租人纠纷。目前，法院普遍采用该案审理房屋租赁合同纠纷案件。

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2.适用法律及审查依据

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法院除依据《中华人民共和国民法典》审理本案外，还依据《上海市房屋租赁条例》审查本案。还包括上海市房屋管理局《关于公租房变更及出租户名分离的若干规定》沪房标[2019]3号等内容。 【2019】3号文于2019年公布后进行修订，修订后的版本将于2024年7月1日正式实施。

《公共住房承租人变更条件的规定》第一条明确了指定承租人的主要内容。

变更公房租赁名称必须符合下列条件：

1、承租人与具有本市常住户口的共同居住者达成协议，要求变更租赁名称；

2、承租人户籍已迁出本市东莞沙田律师，且具有本市常住户口的共同居民一致要求变更出租户名；

3、承租人死亡时，生前在本市有常住户口的共同居住者经协商一致要求变更租赁名称；

4、承租人死亡且生前在该地无共同居住者的，其在本市有常住户口的配偶及其直系亲属同意变更租赁姓名。

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3、实践中的困难

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综合上述规定和实践经验，如果当事人对出租人认定的承租人资格有异议并向法院提起诉讼，法院将分两种情况处理。一是公共住宅承租人死亡后，多人有权继续承租。如果租赁合同不能履行且不能达成协议，由物业公司作为出租人确定。当事人直接提起诉讼请求裁决的，法院不予受理。

另一种是，当事人对出租人认定的承租人资格有异议并向法院提起诉讼的，法院可以受理。

为了便于说明，下面举两个例子进行分析。

李某强占出租屋案

钱先生和齐女士已结婚，住在上海某区的出租屋里。

由于没有孩子，钱先生和他的妻子收养了一个儿子李。然而，李成年后，对钱先生夫妇产生了敌意。养父母无法忍受，法院判决解除养子关系。由于钱先生夫妇生活自理能力较差，他们收养了刚满18岁的侄女吴某。在此期间，吴某细心照顾钱先生夫妇的起居，并在结婚后继续照常履行自己的职责。

钱先生夫妇分别于2011年2月和2013年12月去世。2014年元旦，李某撬开紧闭的房门，以以前的养子的身份霸占了钱先生夫妇的出租屋。

吴某气愤无力与李某抗争，无奈只好起诉法院，确认养女的身份，以便指定她为承租人。但法律规定不存在成年人收养的情况，因此吴某的一审、二审、再审均被驳回。鉴于维权成本高昂，吴某无奈只能放弃。

整整十年过去了，房子还没有找到合格的租客。所以，李某信心十足，一直没有遇到任何麻烦就一直住着房子。

黄先生侵占出租屋案

黄先生与黄先生为兄弟关系。

1990年代，黄先生与女友及父母居住在上海某区一套45平方米的出租房（以下简称涉案房屋）。承租人为黄先生的父亲黄老先生。此前，黄某婚后已分到福利院分居。黄先生夫妇去世后，承租人变更为黄先生。

黄先生于2024年初去世沙田律师，涉案房屋由黄先生同住的女友胡某占用。因此，黄某多次到胡某住处寻衅滋事，想要将胡某赶走。还斩钉截铁地声称自己有权继承父母原来租的房子，但胡某誓死抗争，绝不屈服。因争吵，经当地调解委员会调解，调解员要求黄某赔偿胡某拿出几万元让他搬家，但胡某拒绝了（胡某名下没有房子）。

黄某、胡某曾咨询过东莞沙田的律师，并意识到各自的不足。双方均未向有关部门提出指定承租人的要求。然而，两党之间的矛盾却日益激化。

谁是潜在租户？

对此，我们来对比一下《关于公有住宅变更和出租户户名分离的若干规定》涉及的内容：

本规定所称同住，是指公租房承租人死亡或者租赁关系变更且本市无其他住房或者在租赁房屋中实际居住一年以上的人。虽然还有其他住房，但是住在那里还是很困难的。人们。但如果承租人、同居者的配偶在此结婚，或在此出生的子女，实际居住在此的，不受实际居住一年以上及其他地方住房条件的限制。

本条例所称其他住房，是指以福利性房产取得的住房，包括原租赁的公共住房、分配的福利性住房、自筹部分福利性住房以及单位住房补贴一半以上购买的商品房。 。公有住房被征收（拆迁）后取得的安置房（包括以少部分自有投资出资的有产权安置房），以及按照公有住房销售政策购买的产权住房等。

“居住困难”是指人均住房面积符合本市现行廉租住房申请面积准入标准。

相比之下，胡某是涉案房屋房客的可能性远远大于黄某。但调解员数万元的调解方案显然不公平、不合法。

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4、东莞沙田律师的建议

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（一）公有产权单位或者国家授权经营管理公共住房的单位作为出租人，应当加强对基层调解机构指定承租人相关规定的培训和指导。

（二）针对实际执行中出现的新情况新问题，进一步细化《关于公共住宅变更和租赁户名分离的若干规定》，以利于实际操作和统一。

（三）主管部门对李某强占出租房屋的类似行为应予处理，任何人不得从其违法行为中获利。

（四）针对承租人死亡、多人争夺承租人资格等可能引发的矛盾激化，基层组织要挺身而出，做好普法解释、维稳工作。

注：以上图文均来自前途网

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