合同订立与事实上契约：事实物业服务关系如何辨析？

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合同订立与事实上契约——“事实物业服务关系”辨析

作者 / 陈现杰

最高人民法院原研究室一级巡视员

问题的提出

法院在处理物业矛盾案件时，常常遇到关于实际服务内容的争议问题。一般情况是，物业公司声称履行了服务职责，要求业主依照其提出的收费标准支付费用；而业主方面则因为双方未签订服务协议，认为收费缺乏合法依据而提出异议。审理案件过程中，部分地域性法规和司法参考意见提及了“已提供物业服务”与“已接受物业服务”的表述，导致判决结果似乎更倾向于物业服务企业。要明确这些概念的真正含义，合理运用法律处理争议，就必须追本溯源，回归到合同（契约）关系的根本。

合同（契约）关系的本质与“事实上之契约关系”

契约是当代经济活动中最为核心的规则，它所体现的，是个体的人格尊严与自主意识，依照个人自由意志，与自己挑选的另一方，建立契约关系，用以确立双方权利义务的准则。民法典第四百六十四条规定：“合同是民事主体之间建立、调整、结束民事法律关系的共识。”契约（合同）的核心要义，在于“个人意愿主导”与“缔约自主权”。所以，合同的形成，必须以双方的“共识”为前提，也就是以当事人自主选择为基础的意愿表达相同。任何一方都不可以把自己的想法强加给另一方，双方必须经过公平、自主的讨论达成意愿表达相同，这样才能显示合同的实质。

怎样确保双方意愿达成一致？法学界提出了“提议”与“应答”原则，这被当作判断双方意愿一致即合同生效的核心准则。我国民法典合同部分总则章节第二部分“合同缔结”，即详细阐述了提议与应答原则。民法典第四百七十一条规定：“双方确立合同，能够运用提议、应答形式，抑或采取其他途径。”订立合同最常见的形式是提出请求和作出回应，此外还有三种比较特殊的合同成立途径，分别是相互提出请求、同时进行表示以及意思达成一致。所谓“交错承诺”，既指双方在客观层面意思表达一致，也指主观层面的契合；“并行承诺”与“交错承诺”在性质上并无区别；“意图达成”本质上也是双方意思的统一，只是应承诺方的意思表示，依据交易习俗或应要约方的规定，无需告知要约方，例如酒店因要约而预留房间的情形。不同类型的方法，其内在核心并无区别，都是要求参与者在自由选择的前提下达成共识。

既然契约的内涵是参与方依照契约自主性准则达成的合意，为何在民法学说中还会存在“客观契约”的提法呢？

“事实上契约”这一概念由德国民法学者豪普特教授所创，它指的是一种不通过签订合同的方式，也不依据双方当事人的意愿，而是单纯因为某些事实的发生而形成的债务关系。也就是说，在某些特殊情况下，事实的发生本身就能够构成契约关系，不需要遵循通常的双方达成共识的合同签订过程。因此，所谓事实上契约，就是主张除了“双方达成共识”之外，仅仅依靠“事实的发生”也可以建立契约关系。豪普特教授把“实际上契约”的特殊状况，分成了三种情况，具体如下：

这种契约基于社会交往而产生，例如在私人诊所接受治疗时，若因门口台阶破损导致伤者跌倒受伤，若否认这种契约关系，伤者难以获得相应的赔偿。普遍观点认为，依据“缔约过错”学说能够妥善处理，无需使用“事实上契约”这一概念；同时，按照“交往安全义务”理论在侵权责任领域也能圆满解决。

其次涉及集体层面的联系，例如合作协议、雇佣契约被废除或确认作废的情况，倘若不承认实际上的合同成立，既有商业往来将因无法复原而遭遇处置难题，主流观点认为依照诚实守信原则也不难化解在中国，所谓的实际劳动关系多数是用人单位为规避劳动法和社会保险法规定的责任，刻意不签订劳动合同的违法行为，双方本有约定共识，只是缺少必要的形式条件，并非根据实际履行情况达成的协议共识。因此，前两种情形均不予认可。

三是拉伦兹教授归纳为“社会普遍活动”，专门描述当代众多交易形成的一种特殊情形，具体是指对于“日常生活中必需的服务提供”，诸如供水、供电、供气、公共交通，任何个体均需缴纳相应代价才能使用，这种实际提供服务与实际使用的行为，代替了意思表示，是一种事实上的契合，根据其社会普遍性，产生了与法律行为等同的法律后果，即在当事人之间成立“事实上的协议”。比如，若未预先购票就登上了电车或公交车；又如在面向公众且收费的停车场直接驾车驶入，却不打算支付费用。德国联邦最高法院曾运用事实上契约学说，裁定一个驶入公共收费停车场但拒绝缴费的被告，与该停车场之间形成了事实上契约关系，由此产生了原告（即停车场）要求被告支付报酬的合法权利。

根据现行合同规范，水、电、燃气、公共交通等日常必需的服务供给，依照法规要求必须签订合同，权利义务关系按照标准合同条款设定，当事人无法协商变更，这种情况属于法律规定的强制签约，而不是依照实际交易过程达成协议。对于先乘车再购票，或先停放车辆再支付费用这类情况，依照交易中的普遍做法就能说明白，不必去构想所谓的实际合同理论来解释。

合同的成立基础在于当事人的自由意志和协商一致，确认非经约定的事实状态也能构成合同，是对合同根本属性的严重破坏东莞沙田律师，会造成非常不公平的结局。按照过去的民法观念，主张仅凭客观事实就能成立合同，这违背了合同的基本精神，属于逻辑上的矛盾，或许会使得合同内容与当事人的真实想法相悖。停车场工作人员主动提供洗车，驾车人以为这是无偿服务而欣然接受，后来因为停车场要求支付洗车费用而产生矛盾；还有的人强行擦拭皮鞋，然后索要十元钱的报酬；此外，国内部分物业管理公司自行设定价格，强迫消费者购买服务。所以，“实际上合同”这一理念在起源地德国至今仍存在争议没有最终结论，引用该理论形成的少数判例，其适用范围也严格限定在向不特定人群提供公共产品的“典型社会活动范围”，一般就是指供水、供电、燃气、公共交通等服务方面，并且不允许将其当作普遍概念随意套用和扩大解释。就连最早倡导“社会典型行为”学说的拉伦兹教授，也最终不再坚持那个学说。

我国法律未认可“事实上契约”概念

我国现行法律没有使用“实际上合同”这一说法。针对民法理论中那些具有“社会普遍行为”性质的“众多交易”类型，例如“提供电力、水资源、燃气、热能的协议”以及“公共交通服务”，相关法律是通过规定“必须签订合同”和“标准合同条款”的方式来处理合同成立时双方达成一致的问题。缘由在于，许多合同标的物涉及生活基本需求，因此在法律层面明确，提供相关公共服务的机构承担社会责任（ ），不能拒绝客户合理的签约要求。另有一些交易，其规模很大，供应模式变得比较固定，这样做是为了配合社会上的方便和快速要求，因此不太在意每笔交易有什么特别之处；这类交易形成的权利和责任，公司通常在通用的合同条件里说明清楚，交易的价格按照定价规则执行，并且接受价格或者市场管理机构的控制，购买者一般没有商量价格的空间。

民法典第六百四十八条下文阐明：面向社会大众提供电力的供电方，不能拒绝用电方合乎情理的签订契约请求；第六百五十四条明确指出：用电方须依照国家相关准则以及双方商定，准时缴纳电费；第八百一十条亦规定：从事公共运输的承运方，不得拒绝旅客或托运方一般且合理的运送需求。这些条款在立法上表现为必须签订的契约责任，以及权利义务的固定化表述，没有运用实际协议的理念，也没有采用默认意向的推定方法。这种非标准性质的停车场使用协议，本质上和公共交通服务等领域一样，都采用了强制签订合同以及预设条款来明确双方责任的方式；而“先使用后付费”的做法，实际上是基于（停车）时长进行收费的普遍交易习惯。

民法典合同编中新添的“物业服务协议”，不属于要求履行社会义务的普遍性交易合同，所以民法典没有规定必须签订的条款，也没有使用固定模式的条款。根据《物业管理条例》第三十四条明确指出，业主委员会必须和业主大会选聘的物业服务企业签订书面物业服务合同，第三十五条也说明，物业服务企业需要依照物业服务合同的约定，提供相应的服务，这两项规定都清楚显示，物业服务合同的订立，必须经过业主与物业服务企业共同商议并达成一致，然后签订书面合同，明确双方各自的权利和义务。物业服务合同属于典型的商业协议，其成立完全取决于双方当事人达成共识。把专门针对具有社会普遍行为特征的“实际契约”概念套用到物业服务合同上，不仅属于概念上的错误使用，实际上也违反了我国相关法律法规的明确规定。

从理论层面来看，所谓实际合同同服务管理条约的差异，主要体现为前者不通过缔结途径，而是依据现实情形就能生效；而后者则需遵循法规要求，由双方当事人经过沟通协调并签署正式文本。前者专门面向广泛公众供给公共产品，供给方无法选择合作对象，必须强制达成协议，使用方对于条款内容也无法进行协商，只能被动接受固定格式条款；后者由服务人员为特定区域提供维护管理，服务方与业主之间享有完全的协商自由，不允许强迫合作，价格条款依据价值与费用相匹配的准则，由双方共同商议决定，服务方不具备单独决定价格的权利。

实务上所谓“事实物业服务关系”的类型和本质

先前已经讲过，“事实上的物业管理关系”，属于对合同根本性质的错误理解。实际操作中，存在两种情况造成这种概念的误用，分别是，第一种情况是，第二种情况是。

（一）因前期物业服务合同形成的所谓“事实物业服务关系”

最高法文件《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释8号）第1条明确指出：开发商合法签订的前期物业服务协议，以及业委会依法选定服务商签订的服务合同，均对全体业主产生法律效力。若业主以非合同方为由提出异议，法院不予采信。民法典合同编第二分编里，典型合同新增了第二十四章，内容是物业服务合同，这采纳了之前的司法解释条款。在这类前期物业合同中，参与方包括建设单位和物业服务企业，而购房业主虽然买卖合同里有前期物业服务条款，但业主并不算是合同的参与者。前期物业服务具有必须性、持续性且不可中断的特点，在业主尚未符合法定资格选聘物业服务企业或与前期物业服务企业签订正式合同之前，司法解释特别指出前期物业合同对业主有约束力，这实际上确认了前期物业服务企业与业主之间存在受合同约束的所谓“事实服务关系”，是为了保持交易秩序的一种临时措施，一旦条件成熟，仍需依照合同自由原则由业主与物业服务企业协商签订合同，不能任由违反合同自由原则的所谓“事实服务关系”无期限延续下去。2020年5月1日生效的《北京市物业管理条例》第十九条第三款明确指出，前期物业服务合同的期限最多为两年，这表明法律不允许非正常的“事实物业服务状态”持续过久，彰显了通过合同条款约束此类关系的立法态度。关于业主大会依法委托业委会与物业服务企业签订的合同，该协议是业委会依照授权达成的，其法律效力归于全体业主，本质上彰显了契约自由原则，并非所谓的“实际物业服务”关系。

（二）因房改政策形成的所谓“事实物业服务关系”

国家机关事务管理机构、中共中央直属机关事务管理机构、财政机构、人力资源和社会保障机构、住房和城乡建设机构发布的《关于在北京中央及国家机关职工住宅区物业管理与供热采暖改革相关事宜的通知》（国管房改171号，简称为《物业管理与供热采暖通知》）第四条第十点条款指出：对于尚未成立业主大会的职工住宅区，业主与物业服务企业签订物业服务协议，原产权单位提供必要支持。业主单独不签署物业服务协议，并不妨碍他与物业服务公司之间的服务协议关联性。房改房是单位售予职工的房产，单位撤出后，与物业服务公司的合约随之结束，新业主因条件不成熟，暂时未能组建业主大会和业委会，无法依法选择物业服务公司，所以相关政策文件要求原单位协助业主与原物业服务公司续签合约这项要求强调通过契约形式明确服务与被服务双方的权利义务是法规层面的基本准则，禁止出现缺乏契约基础的所谓实际服务行为，此类行为等同于强迫交易。即便部分业主拒绝签署正式协议，其与专业服务机构的契约关系依然有效成立。因为大部分业主已经签署了协议，服务公司依照约定开展服务，服务内容涵盖环境整理、安全管理和公共设施设备的维护保养，这些服务性质上是紧密关联的，少数业主实际从中获利，根据投票权原则，多数业主签订协议的效力实际上等同于业主大会委托管理委员会签订协议的效力，因此相关法规特别允许这种情况下的所谓“实际服务协议关系”。

这显示出，物业服务通常需要业主与物业服务公司通过书面协议来确立，但存在两种例外情况，即前期物业服务协议对业主产生约束力，以及房改房中多数业主签订的物业服务协议对少数未签约业主同样具有约束力。这两种情况下，业主与物业服务公司之间的合同关系都不是基于实际行为而形成，而是源于现有物业服务协议对合同外相关第三方的法律效力延伸。这种表述称作“事实物业服务合同”，不过是牵强附会的现象描绘，并非精确的法律术语。从严谨角度讲，它是一个具有欺骗性、容易背离合同自由核心本质的提法。

在另外两种情况之外，民法典第九百八十四条有明确说明：当物业服务期限到达终点，如果业主没有依照法律程序决定是否续签合同或者选择新的服务提供商，那么物业服务提供者仍然会继续执行工作，原物业服务合同依然有效，不过服务期限将变为不确定的。这种状况有时也被理解为“实际物业委托关系”，不过法律清楚指出这种情况下原物业委托协议仍然生效，只是委托期限改为不固定，这是法律对当事人未言明的意向的推断，显然不属于所谓的“实际物业委托关系”。

民法典第九百五十条明确指出，物业服务合同结束后，先前负责服务的机构在完成物业交接前，需要继续处理相关服务事务，并且有权获得相应的报酬，这种情况有时被称作“事实物业服务合同”关系，但实际上，这不过是基于诚实信用原则，先前服务方必须承担的合同终结后的责任，并非真的“事实物业服务合同”关系。

根据总结来看，确实能够确定，国内相关法律规范中并未采纳“事实上契约”这一提法。对于在比较法学上被视作具有社会普遍行为特征并解释为“事实上契约”的诸多交易情形，我国立法选择了“强制交易”以及“一般契约条款（格式条款）”这两种法定途径加以规范。实际操作中，前期物业合同对业主具有约束作用，房改政策下产生的既有合同对他人也产生约束效果，这两者本质上都是已经生效的物业服务合同对受益方的效力延伸，并非民法中所说的“事实上契约”。除此之外，所有未签署正式“物业服务合同”却声称存在“事实物业合同关系”的情况，既缺乏法律和司法解释的支持，也超出了法律政策在现象解释层面中“事实物业服务关系”的界定，违背了法律规定和合同关系的根本性质沙田律师，依照法律不应当予以认可。

怎样认识地方性法规和司法意见里“提供了物业服务”与“接受了物业服务”的含义呢，这两个表述涉及服务提供和服务认可的情况，需要具体分析，前者是指物业服务企业履行合同约定的职责，后者是指业主或使用人对服务内容表示认可，它们共同构成了物业服务关系的完整要素，理解时要注意区分服务行为的实施和服务效果的实际发生，前者强调的是行为动作的完成，后者关注的是行为结果的确认，在司法实践中，这两个概念的应用会影响对物业服务合同效力和履行情况的判断，必须准确把握其内在区别和联系。

地方性法规和司法指导意见里，有“事实提供了物业服务”和“事实接受了物业服务”这两种说法，它们成了实践中当事人笼统主张“事实物业服务合同关系”的理由。

首先，《北京市物业管理办法》（北京市人民政府令第219号）第二十六条有明确条款称：物业服务公司即便未同业主签署书面服务协议，只要实际开展服务并履行了通知责任，便具备要求业主承担相应责任的资格。这一条款被视为确立“实际服务契约关系”的法律基础。不过，正如之前所讲，法律、行政法规以及司法解释并未在先前提及的两种“事实物业服务合同”关系之外，为任何违背平等、自愿、公平、合理和诚信原则的所谓事实物业服务提供余地，上述《北京市物业管理办法》第二十六条的规定只能在前述两种“前期物业服务合同”和“房改物业服务合同”的范围内进行说明，否则，其广泛解释将直接与民法典平等、自愿、公平、合理和诚信原则相违背而失去效力，同时也与《物业管理条例》第三十四条、三十五条的规定相违背而失去效力。也就是说，在法律和政策界定的两种既有物业服务合同效力延伸情形之外，所提及的“事实物业服务合同”实为一种误解，因为法律政策以及司法解释均确认前期物业合同与房改政策下多数业主签署的“一对一”物业服务合同均具备既有的生效效力，只是引发争议的业主并非这些合同中的签约方而已。

在司法审理过程中，显现出一种源于住房政策调整的情况，具体情况是依据国家机关事务管理局、中共中央直属机关事务管理局、财政部、人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部联合发布的《关于在京中央和国家机关职工住宅区物业管理和供热采暖改革的意见》（国管房改504号）文件，该文件指出自2015年1月1日生效，原先职工所在单位统一代为向物业服务企业支付物业费用的做法，由于住房制度改革导致职工住房已转变为个人私有财产，因此需要改为由职工个人直接向物业服务企业支付物业费用。这表明员工工作的单位作为原有资产所有者已经撤出，员工工作的单位同物业服务公司签订的关于服务管理的协议已经结束。为确保政策执行到位，国家机关事务管理局联合其他四个部门又公布了《关于物业管理及供热采暖的若干规定》，其中明确指出“在尚未组建业主大会的职工住宅区，业主需与物业服务企业签订服务协议，原产权部门应提供必要支持”（第四条第十款），“物业服务企业有权与业主商议，聘请服务评估监督机构或其他中介组织核算职工住宅区的服务成本，并依此确定费用标准，原产权部门应提供必要支持”实际操作中，一个物业管理范围内往往包含多个初始产权主体，这些主体之间看法存在分歧，因而既不能组建业主委员会，也无法履行相应职责，进而无法协助业主与物业服务公司签署服务协议。物业服务公司因为持续管理物业区域，就声称提供实际服务，强行要求业主支付管理费；业主既不认可这种强迫交易式的定价方式，又找不到其他管理公司替代，导致双方无法沟通，最终产生矛盾和争议。这种状况，并非等同于前两种既有合同对第三方影响力延伸的所谓“现实物业管理联系”，而是完全缺乏合同基础，因此对于物业服务公司自行决定的价格，由于违背了协议的根本精神，依照法规不应获得认可。依据《北京市物业管理办法》（北京市人民政府令第219号）第二十六条，存在容易让人产生歧义的内容，为此，自2020年5月1日起推行的《北京市物业管理条例》中，已经将该条款予以取消。

接下来，《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》（京高法发389号）第24条有明确说明，如果物业管理企业和业主委员会之间没有签署书面的物业服务合同，但业主实际上已经享受了物业服务，那么物业管理企业依然有权要求业主支付相应的服务费用。这项条款也可被物业服务公司当作证明物业服务合同关系确实存在并要求支付物业费用的理由。但实际上，这个条款的内容与合同法第三十六条以及民法典第四百九十条第二项的规定是相同的，属于对合同成立缺少必要形式的一种补救措施。

合同法第三十九条规定，法律行政法规规定或当事人约定需书面形式订立合同，若当事人未采用书面形式，但其中一方已履行主要义务，且另一方予以接受，则该合同成立。民法典第四百九十条第二款有明确条款指出：若法律、行政法规有所规定，或当事人之间另有约定，合同需以书面形式订立；即便当事人未采用书面形式，只要其中一方已经完成了合同的主要部分，而另一方对此表示认可，那么合同即被视为成立。这两项规定大体相同，都属于完善合同成立形式要件的规定，不过民法典把合同法中“对方接受的，该合同成立”的内容改成了“对方接受时，合同成立”，这样做更能明确该规定是针对合同成立形式要件和成立时间进行的修正，立法意图在于完善（民法理论中称作“治愈”）。合同核心条款双方没有分歧，只是外在方面存在不足，由于履行过程得到认可，导致这些外在不足得以修正，因此合同成立。这项条例与先前涉及房产改造的情况不同，那时基于持续性居住而确立的物业服务公司角色，主张存在“事实性物业服务契约关系”，主要在于那种关系仅强调事实层面达成了契约，而现行合同法及民法典的相关条款明确合同实质内容没有争议，只是形式上有所欠缺，履行接受仅限于“无异议”的状态，以此彰显契约行为中意思表示必须达成一致的本质。不认可仅凭事实经过就能形成合同关系的所谓“事实合同”理论。物业费用问题的分歧属于“物业服务协议”的核心条款争议，核心条款存有分歧，自然无法进行形式要素的修正。

所以，针对北京高院此前说明，应依照民法典第四百九十二条第二款内容，理解为具有修复功能的条款，目的是保证运用该司法建议时，能与民法典等更高层法律条文保持一致，并且契合合同内在特质，也就是当事人的合意以及契约自主性。所谓的“认可对方履行”，必定是在契约自由条件下做出的独立决定。先前所述因住房政策存在空白造成物业服务公司持续掌握服务权，业主处于被动接受服务的情况，显然不同于契约自由原则下的“同意对方履行”，即业主在选择物业服务公司时缺乏合同自由，对服务公司的单独定价也未反映业主的自主意愿和契约自由。

结语

“事实上契约”这一源自德国民法概念被引入我国物业服务领域，实属不当套用。该理论在民法体系内，仅适用于“社会典型行为”范畴，具体指供水、供电、供气以及公共交通等关乎日常生活的基本公共服务。因为涉及民众基本生活，我国相关法规对于此类公共服务类协议，运用强制性签约及固定条款模式来确认协议成立时的双方意愿一致，遵循法律规定而非依据“实际交易达成协议”。物业服务协议是最新民法典中增加的典型协议，根据合同章节的普遍规定，应按照要约与承诺的规则实现“双方意愿达成”，这类协议不属于“社会典型行为学说”中定义的民生救助性质协议。我国法律并未承认在德国存在争议的所谓“实际合同”概念，这一观点更值得商榷。

实际操作中，存在两种情况造成这个概念的错误应用，一个是前期物业协议，开发商和初始物业管理公司签订，法律要求其作用力波及非协议参与者的业主，这是由物业服务不可分割性所决定的，因为不符合协议的基本特征，所以法律规定其有效期是两年；另一个是“房改一对一物业协议”，由于单位房产分配给员工，但多种原因导致无法成立业主委员会，业主无法选择物业服务公司，因此政策规定由原产权单位帮助业主与物业服务公司单独签约，少数业主不签的，要受多数业主所签物业服务协议的约束。

这两种情况都不是根据事实过程成立合同，而是现有合同的效力依法扩张到合同当事人以外的受益第三人。称之为“事实物业合同”，明显是概念上的错误使用。特别是，一些地方性法规中规定的“事实提供了物业服务”的概念，在实践中被进一步扩大解释或误解为包含根本没有签订物业服务合同的情况，这从根本上违背了合同的实质，也颠覆了合同的基本概念。主要症结在于国家住房制度改革之后，许多社区由于政策限制无法组建业主委员会，因而不能自主选择物业服务公司，先前由物业或原业主单位选定的老物业公司占据了服务主导权，他们违背契约精神自行决定收费标准，而业主又因无法成立业委会自主更换服务企业，由此造成了服务管理的僵持局面。一般情况下，缺少物业服务协议，物业服务公司无法进入服务范围，也不会出现无协议的实质服务关系。这种情况，是住房制度改革中政策过渡存在缺失或空白，从而产生了这类特殊的争议。因此，需要从法治建设的角度进行整体规划，从根本上处理这类争议。

实现这一目标，需要实施相应的政策变动，比如让居委会暂时行使业委会的职责，安排业主投票选择新的物业服务企业，订立契合自主决定、契约自由精神的物业服务协议，以此彻底打破物业服务领域的僵持局面，并保障民法典所规定的自主决定、契约自由精神得到贯彻。因房产调整政策遗留的缺少契约支撑的物业矛盾，唯有当事人平等商议订立协议，方能实现公平、得当且互利的化解方式；倘若商讨陷入僵持局面，则可由社区委员会介入协助调解，此乃化解问题的可行方法。物业管理部门常常试图利用对某些地方性法规或司法意见的误读来寻求利益，妄图让法院支持其不合理的诉求，所以，必须根据合同的根本属性以及相关法律条文进行说明，这样才能准确运用法律，依法公正处理争议。

法学理论关键功效在于促成法律见解上的一致性。因此，对概念的选取和运用必须小心。为确保法律术语的恰当与准确，不该采纳“事实物业服务合同”这种看似合理实则混淆的概念。这种做法违背了自主决定的核心准则和契约的根本特性，从学理角度会造成体系上的矛盾，给民法理论体系带来根本性的冲击；在现实层面会否定契约自由、公平协商的准则，对司法实践也会形成偏离公正的误导效应。所以必须从根本上纠正，停止使用“事实物业服务合同”这一提法。

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