上海一中院探索房屋租赁合同效力认定审理思路与裁判要点

东莞沙田律师获悉

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该期刊发布了“住房租赁合同有效性的审判思想和裁判的关键点”。

审判思想和裁判的关键要点

房屋租赁合同纠纷案件是占房地产案件比例最大的案件。在此类纠纷中确定合同有效性是法院审判过程中面临的主要问题。实际上，在确定房屋租赁合同的有效性方面存在许多争议，有必要整理和总结此类案件的审判思想和关键点。

1。典型情况

案例1：分配土地上房屋租赁合同的有效性

2016年3月，A公司与B公司签署了租赁合同，规定该公司将租赁200英亩的土地和地上房屋，并使用工业用地的土地利用，使用权正确的土地是分配的土地。后来，A公司以B公司更改土地使用的理由在法庭上提起诉讼。 B公司辩称，该案中涉及的土地是分配的土地，双方未能根据签署合同时的规定遵守批准和注册程序。因此，双方签署的合同违反了法律和行政法规的强制性规定，无效。

案例2：房屋租赁合同的有效性未完成该项目

2009年6月沙田律师，C Hotel C在公司D公司租了一所房子。签订了合同后，C Hotel C进行了翻新并重建了租赁房屋，并一直在此工作。后来，C Hotel C向法院提起诉讼，理由是D公司租用的房屋缺乏合法财产证书，未能按照建筑项目计划许可证的规定进行建设，并且未能通过完成认可。

案例3：房屋租赁合同未接受防火的有效性

2017年3月，Lu和Yang签署了一份商店租赁合同，同意Yang将租赁Lu的商店。 2018年1月，该部门的消防队要求有争议的商店纠正火灾危害。后来，卢（Lu）起诉法院，要求命令杨支付租金，违约损失，防火保护费用等，并声称涉及该案的商店违反了“防火法”的规定，未能接受防火保护的承认，以及两党之间的租赁合同应无效。

2。确定房屋租赁合同有效性的困难

（i）确定导致合同无效的事实存在困难。

房屋租赁合同的有效性确定需要审查租赁物体的合法性，但是在确定房屋合法性实际上存在许多困难的问题。例如，如何确定私人扩张和翻新的房屋的非法区域，如何确定由于建筑日期而无法提供法律施工程序的房屋是否为时过早，当事方提供不一致或缺乏支持的材料时，如何确定房屋的合法性，等等。

（ii）涉及房屋租赁的法规和政策发生了许多变化

与房屋租赁有关的地方法规和政策文件是确定房屋租赁合同有效性的重要参考，但是当地法规和政策很容易改变房地产市场环境的影响，这反过来又影响了长期租赁合同的有效性，还会影响合同内容和绩效状况的识别。这种变化将导致在住房租赁案件中应用法律或政策的困难。

（iii）关于对法律法规的强制性规定承认的不同意见各不相同。

实际上，关于涉及房屋租金的某些法律规定是否是影响合同有效性的强制性规定，存在许多争议。例如，对第61条的性质，《建筑法》第2款和《消防法》第13条的理解将直接影响房屋租赁合同的有效性，而无需完成该项目，而房屋未经防火保护就没有接受。

3。确定房屋租赁合同有效性的一般审查思想

合同的有效性的审查属于法院主动审查的范围。即使双方不提起无效诉讼，法院也应根据其当局审查合同的有效性。在处理房屋租赁合同纠纷案件时，应根据《民法法》的一般原则，合同法的一般原则以及对最高人民法院在城市住房租赁审判中的特定申请中的特定申请中的几个问题的解释，对合同的特定审查（以下简称“审查”的履行履行履行履行，并根据房屋的解释为“审查”和“审查”）。

（i）检查是否存在无效的法定原因

如果合同中存在无效的法定原因，则该合同应视为无效。在审查房屋租赁合同的有效性时，重点应放在租赁主题的合法性上，租赁期限的合法性，转租合同的合法性以及它是否违反法律和行政法规。

1。查看租赁物体的合法性

非法建筑物包括尚未获得建筑项目计划许可证或未根据建筑项目计划许可建造的房屋，尚未批准或未根据批准的内容建造的房屋以及已批准但已超过其服务寿命的临时建筑物。当租赁的主题确实是一栋非法建筑时，出租人和承租人之间的租赁合同无效，但目前并非绝对无效。如果当事方在第一案辩论结束之前完成了众议院的法律程序，则该合同应视为有效。

2。查看租赁期限的合法性

对租赁期限的合法性的审查可以分为两种情况：一个是审查合同中商定的租赁期限。根据《合同法》第214条，房屋租赁合同的期限不得超过20年，并且超过此期间的部分是无效的。第二个是审查转租合同的租赁期限。当承租人在出租人的同意下将房屋转给第三方时，除非双方另行同意，否则转租期限超过了承租人的剩余租赁期，则超额零件应无效。

3。查看转租合同的合法性

如果房屋必须在出租人的同意下转租。如果出租人同意，则出租人可以在知道之日起六个月内提出异议，或者应该知道承租人的转租是转租的，并且有权向法院申请确认转租合同无效。如果出租人知道或应该知道承租人转租但没有在六个月内提出异议，并且承租人在未经他的同意或确定转租合同无效的情况下终止合同的请求，法院将不支持。

实际上，出租人对转租行为的态度可能会改变。因此，在出租人未参加诉讼的审议合同纠纷中，如果任何一方都没有积极使用出租人是否同意作为确定合同有效性的基础，或者一方只为出租人同意提供足够的证据而提出了足够的证据，那么如果出租人的同意，则不应轻松地确定合同的合同。

4.审查法律和行政法规中关于合同无效的规定

《合同法》第52条规定，违反法律和行政法规的强制性规定的合同无效。这里的强制性规定是指有效性的强制性规定。如果相关条款没有直接规定合同是无效的，并且很难直接确定这是否是有效性的强制性规定，那么可以从相关规定的立法目的的方面全面地判断相关规定的性质，而适应的对象，非法行为是否会损害国家和社会的公共习惯和公众是否违反公共统治和任何违法行为。

（ii）审查影响合同有效性的其他因素

除了无效的法定原因外，还有其他情况会影响合同的有效性，例如众议院的一部分是非法的，土地被分配，房屋未被填写，不被置于何处，众议院没有被接受以防火，并且房屋未被注册以进行租赁等。等等。等等。

1。确定房屋是非法的租赁合同有效性的确定

当某些房屋是非法建筑物时，应在两种情况下分别处理它们。首先，我们可以清楚区分法律部分和非法部分。如果可以清楚地定义财产证明的面积以及盖章和扩展的面积，或者法定部分和非法零件位于不同楼层，则应确定法律零件是有效的，租赁合同的非法部分无效。参考时，应区分每一方的租金，使用费和责任。其次，不可能明确区分法律部分和非法部分。目前，可以考虑使用非法部分的比例，租赁的目的，建筑物的主要功能以及对法律部分的非法部分的依赖程度，以确定租赁合同的整体有效性。

未经计划许可的未经计划许可的额外楼层和所有者自身重建法律人物的部分是非法的部分。租赁合同的增加楼层或分隔零件的有效性应根据房屋是否分别租赁而单独确定。首先，添加图层或拆分零件以分别租用作为独立的租赁物业。如果单独租用房屋的屋顶，或者单独租用室内室，因为房屋的使用完全违反了批准情况，则通常应确定地板或车厢的租赁合同是无效的。第二个是对房屋进行翻新，加上地板或将其整体租用。目前，至于整个房屋，仅更改了使用空间。双方都根据额外的地板或隔间签订租赁合同。不建议直接确定合同无效。如果由于房屋的纠正，行政执法部门未能签订合同，则承租人可以要求终止合同。

2。确定分配土地上房屋租赁合同的有效性

可以根据土地使用权的类别来处理房屋租赁合同的有效性：首先，分配的土地使用权属于普通公司，企业，其他组织和个人。如果上述所有者在当地获得房屋的合法所有权证书，则房屋的租赁合同有效。未能通过批准程序不会影响租赁合同的有效性，但出租人应将租金中所含的土地收入移交给国家。其次，分配的土地使用权属于国家行政器官，司法机构和其他具有国家公共权力本质的单位。如果此类实体在分配的土地上出租房屋，则租赁合同将由于侵犯社会的公共利益而无效。例如，在情况1中，分配的土地所有者公司A不是具有公共权力性质的单位，因此A公司和B公司之间的租赁合同有效。是否处理批准程序不会影响租赁合同的有效性。

此外，实际上，在某些情况下，当事方在合作开发房地产合同中同意投资者以租赁或其他形式使用房屋的情况，但不承担业务风险。该协议应确定双方构成房屋租赁关系。如果当事方声称合同仅因合同所涉及的土地而无效，则不应得到支持。

3.承认房屋租赁合同的有效性未完成该项目

第61条，《建筑法》第2款规定：“建设项目才能在建设项目完成后进行和使用；如果不接受或不符合资格，则不得交付和使用。”我们认为，这项规定是管理层的强制性规定，而不是强制性的有效性规定，即，由于未完成接受的租赁房屋而被接受，房屋租赁合同并非无效。主要原因是本文立法的目的是加强项目完成验收过程的标准化和管理，而不是规范私人领域，例如房屋交易??或租赁市场；而且，如果尚未完成租金，则现有的法律规定并不意味着使合同无效，而是要授予承租人在一定条件下终止合同的权利，以维持合同的有效性。

因此，如果一方要求确认房屋租赁合同是无效的，理由是租赁公司尚未完成该项目的完成认可，则法院不应支持该合同。如果承租人由于未能完成接受而无法使用房屋，也就是说，它不能将其用于租赁合同中商定的目的，也不能根据租赁房屋的性质使用它，则承租人有权要求终止合同。例如，在情况2中，未能完成房屋的完成接受程序并不会阻碍C公司使用租赁合同同意的房屋。因此，法院不支持C Hotel C的说法，即租赁合同无效，理由是租赁房屋尚未完成该项目的完成。

4.房屋租赁合同的有效性认证，没有防火验收

《消防法》第13条是一项强制性规定。如果一方要求确认房屋租赁合同是无效的，理由是租赁公司尚未完成大火承认或未经许可，则通常不支持。但是，如果众议院不符合由于接受射击而导致使用的条件，则承租人可以根据法律要求终止合同。例如，在情况3中，法院驳回了卢的诉讼，即租赁合同无效，理由是商店没有被大火接受。

5。确定房屋租赁合同的有效性而没有注册和提交

房屋租赁合同的注册和归档系统的目的是规范住房租赁市场。它的性质属于行政机构的审查后行为，与所涉及的民事行为的有效性无关，并且对租赁合同的建立和有效性没有影响。根据“住房司法解释”的第4条，如果当事各方要求确认合同是无效的，理由是根据法律和行政法规的规定尚未完成房屋租赁合同和申请程序，则法院将不支持。但是，如果当事方同意注册和申请程序是签订房屋租赁合同的条件，则应遵守该协议。如果一方履行其主要义务，另一方已接受它将不受协议的生效条件的约束。同时，根据第15条，上海住房租赁规定第2款，尚未注册和提交的房屋租赁合同不应与第三方面对面。

（iii）正确区分合同无效的原因和终止合同的原因

如果发生房屋租赁合同纠纷，将会出现诸如改变租赁财产的目的，集体租金，租赁，无房子所有权以及租赁房屋的目的。实际上，关于上述情况是合同无效的原因还是终止合同的原因存在争议。相关原因及其法律后果的性质应在审判期间正确定义。

1。更改租赁财产的目的

我国“财产法”第140条规定，正确的建筑土地持有人应合理地使用土地，并且不得改变土地的目的。如果要更改土地的目的，则应根据法律获得相关行政部门的批准。土地管理法和《城市房地产管理法》还规定，土地用户，建筑单位等不能随意改变其土地使用。但是，这些关于土地使用法规的规定是管理强制性规定。一般而言，改变住房目的的行为，例如住宅住房转换为商业运营，工业工厂转换为商业租赁并不违反法律和行政法规的强制性规定。通常，应确定房屋租赁合同有效。如果实际上由于行政管理，纠正等，合同实际上无法继续执行，当事方可以要求终止合同。

2。集体租赁问题

“上海住宅租赁管理措施”的第9条和第10条规定了最低租金单位，最低人均租赁面积和居民数量，并且明显禁止租赁市场中的群体租赁行为。该规定属于地方政府法规，不属于法律和行政法规的范围。因此，如果一方要求确认房屋租赁合同无效，理由是租赁公司具有“集体租金”性质，则不会得到支持。在审判期间，可以在判决文件中明确表明法院对租赁合同的有效性的确定不会影响行政当局处理违反行政管理法规的非法行为。

如果在租赁合同履行期间存在“集体租金”情况，违反了政府行政管理，并且出租人对此提出了反对，并要求纠正措施，他或她可能会声称根据未能在租赁中使用租赁的租赁合同的租赁合同和组成合同的租赁房屋，以终止双方之间的租赁合同。

3。没有房子的所有权

当事方是否拥有租赁财产的所有权不会影响租赁合同的有效性。如果由于缺乏房屋所有权而无法签订租赁合同，承租人可能会要求承租人违反合同责任；如果它不影响房屋的正常使用，承租人将无法拒绝支付租金，拒绝返回房屋或未能以承租人没有所有权为由履行其他租户义务。

4。租房

如果当事方租用正在建设的房屋，则法院应根据其授权审查租赁合同是否为非法。如果合同的内容不违反法律和行政法规的强制性规定，并且没有法定理由无效的理由，则法院应尊重当事方自治的自治原则，以确定合同有效。

4。其他说明

（i）关于合同无效的解释

实际上，当确定合同无效时，法院应注意充分解释当事方。根据“最高人民法院关于民事诉讼的证据的几项规定”的第35条，当一方就租赁合同的履行或终止签署或终止时，审查后东莞沙田律师，合同无效，法院应解释当事方的变更请求，指导当事方，以应对合同的合同无效的情况，并不是在造成不错的情况。如果当事各方坚持不改变当事方，则应作出判决，以确认租赁合同无效，应根据法律驳回当事方的索赔，并且可以告知当事方有关合同无效的其他争议。

（ii）对报告逻辑结构的解释

在住房租赁合同纠纷的审判中，合同无效后的后果也是法院判决的困难和关键点。由于空间的限制，相关的试验思想和后果处理的重点将在整理和总结后分别发布。

资料来源｜上海1号中级人民法院

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