商品房预售过程中的潜在风险又该怎样防范

　　一、预售许可证办理条件

　　商品房销售许可证是房地产管理机关允许房地产开发商进行现房销售的标志，否则房地产开发商的销售行为是无效的;商品房预售许可证是房地产管理机关允许房地产开发商进行期房销售的标志，否则，房地产开发商的预售行为同样是无效的。

　　商品房销售许可证与商品房预售许可证的区别在于各自取得的条件不同。

　　我国对商品房预售许可核准的条件规定如下：

　　(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书;

　　(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;

　　(三)按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期;

　　(四)房地产开发企业预售商品房，除应当符合法律、法规已有规定外，房地产开发项目的工程形象进度应当符合下列条件：

　　1、多层建筑已完成主体结构三分之一以上;

　　2、高层建筑已完成地面以下的主体工程;

　　(五)房地产开发企业向市、县(市)房产行政主管部门申请商品房预售登记时，除应当提交法律、法规已有规定的文件外，还应当提交标准地名批准文件、拆迁户安置情况说明和市、县(市)建设行政主管部门对房地产开发项目的工程形象进度的证明文件。

　　上述五点为申请商品房预售许可的相应条件，其中前三点规定于《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》中，后两点规定于《城市商品房预售管理办法》第七条四到六款，“开发企业申请预售许可，应当提交下列证件(复印件)及资料：投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明;工程施工合同及关于施工进度的说明;

　　(六)商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。”

　　二、什么情况下商品房可预售

　　(一)内销商品房预售

　　1、有开发经营企业的营业执照

　　2、有市计委、建委批准的商品房项目建设计划文件

　　3、已取得国有土地使用或土地使用权来源证件

　　4、取得建设工程规划许可证和建设工程开工证

　　5、有纳入市建委销售计划的证明文件

　　6、按申请预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资25%以上，或达到相应的工程进度，并已确定施工进度和交付日期

　　7、本市商品房预售许可证

　　(二)外销商品房预售

　　1、有开发经营企业的营业执照

　　2、付清地价款(包括市政基础设施建设费、拆迁安置补偿费和土地使用权出让金)，取得土地使用证

　　3、市或区县建委颁发的建设工程开工证，建筑施工合同，采暖、给排水、供电、燃气、电视接受、电梯安装等工程已确定交用日期的证明材料

　　4、已完成工程建设总投资额的25%

　　5、工程施工进度和竣工交付的日期已经确定

　　6：外销商品房预售许可证